租户欠租金拒不滕房 知谦解除合同获赔偿

 案情摘要

   某公司将房屋出租给合伙经营的李某、张某，两人因内部合伙协议纠纷拒付租金。知谦律师代理某公司作为原告，请求解除与李某、张某的租赁协议，并主张被告返还房屋、支付未付租金、合同解除后的房屋占用费、违约金并没收押金，全部诉请得到法院支持。

案件回顾

   2016年4月27日，某公司作为甲方（出租方）与李某、张某作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，租期从2016年8月1日起五年，月租金61,953元，物业管理费每月6,075元。缔约后，乙方仅支付了    2016年8-10月的三个月租金和保障金，后乙方两人李某和张某因合伙协议发生纠纷，两人拒付租金。甲方多次催讨并发律师函给乙方，乙方仍然拒付租金。

代理思路

   知谦律师接受某公司委托后，认为李某和张某根据合同约定已经构成违约，继续拖延下去只会进一步扩大某公司的损失，遂诉至法院，请求解除双方之间关于涉案房屋的租赁合同。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经将履行的，根据履行情况，予以恢复原状。据此，提出如下几项诉讼请求：

   一、判令解除原告与被告之间关于涉案房屋的租赁合同；

   二、判令被告立即返还涉案房屋；

   三、判令被告支付租金及使用费（租金按每月的标准，从2016年11月1日计算至合同解除之日；使用费按照每天4,050的标准，从合同解除之日的次日计算至实际返还涉案房屋之日止）；

   四、判令被告支付逾期交租违约金（按照逾期未付租金的30%计算）；

   五、判令被告向原告支付物业管理费（按照每月6,075的标准从2017年1月计算至实际返还房屋）；

   六、判令原告没收被告已付的相当于两个月租金的押金；

   七、本案诉讼费由被告承担。

裁判结果

   法院经审理认为，原被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，双方均应恪守。原告2017年6月1日向上海市松江区人民法院提起诉讼，法院综合案情以诉状副本送达之日2017年7月5日作为合同解除之日。合同解除后，被告除了应结清解除日前的欠付租金及物业费外，还应妥善处理租赁物的返还问题，未及时返还的，还可参照双方之前约定的相关标准计算占有使用费及物业费。

合同约定违约金为每日按照逾期未付租金的3%标准计算，因该约定明显过高，起诉时按照未付租金总额的30%主张，法院结合本案实际将违约金的计算标准酌情调整为年利率24%，并根据合同约定的付款节点分笔计算违约金至合同解除之日。

关于租赁押金，根据合同约定的保证金不予退还或作违约金处理的相关情形，法院认为原告要求没收押金并不不妥，予以支持。

综上，法院支持原告的全部诉讼请求。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

   第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

   第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。