上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（沪高法民一[2010]2号）

     《物权法》以及最高法院《民事案件案由规定》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等已相继施行。上海高院民一庭于2005年8月制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答一、二、三（2005）14、15、16号与前述法律或司法解释存在部分不一致或内容重复之处，上海市高级人民法院经讨论研究，对相关问题做了修改和调整。                2010年3月22日

上海市高级人民法院

关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答

（沪高法民一[2010]2号）

一、租赁合同的效力
1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?
    出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
    租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
    租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

    最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一) 》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?
    未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
二、转租合同
4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

   解答废
5、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?
    一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。
    我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。
6、因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人?
    因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。
7、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任?
    由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
8、经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?

   解答 废
9、原租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人作为案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?
    次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权的第三人，不具有诉讼被告的地位，因此，无论其提出什么主张，都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑，如果次承租人提出此类主张的，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，应当收取诉讼费。
10、租赁合同解除后负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房的房屋使用费如何计算?
    当事人请求参照房屋尊里合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。
三、合同的履行
11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
    《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。
12、由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?
    合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。
13、承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?
    承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。
我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，承租人就不能向第三人主张权利。
14、租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理?

       （解答废，参照以下条文）
    《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。

15、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定?
    如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有。
四、优先购买权（全文） 废

五、租赁物的出卖

29、租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间?

租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
    《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?
    未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。
    同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?
    出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
    租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系部受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?

    抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。

   《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系部受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。
    同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。
七、合同的解除
33、如何确定合同解除的时间?
    一般情况下，可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。
    合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断。《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六条规定了合同解除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同解除权，可以依据《合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除，也可以通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。本条是专门就合同解除时间点的确定提供几种判断依据。
    《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可以在判决说理部分确认合同业已解除，如果判决主文中需要确认合同解除的，应当注意合同解除之日为通知送达之日。经审查认为一方当事人无解除权的，则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。
34、合同解除权消灭的情形有哪些?
    在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：

1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；

2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；

3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；

4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。
    权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解除权同样如此。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。

备注：
本法律适用解答不适用公房租赁。
本法律适用解答适用下发后受理的和下发前已受理尚未审结的一审案件。
二0一0年三月二十三日

【相关资料】

上海市高级人民法院民一庭
关于对《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》进行修改的说明

　　《物权法》以及最高法院《民事案件案由规定》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)等已相继施行。上海高院民一庭于2005年8月制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一(2005)14、15、16号，以下简称《解答》)与前述法律或司法解释存在部分不一致或内容重复之处，经讨论研究，对相关问题作了修改和调整，现说明如下：
　　1、关于《解答》第2条未经登记的租赁合同对抗效力问题的修改
　　高院《解答》第2条规定，租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力；同时规定未经登记的租赁合同，不具有对抗善意第三人的效力。而《司法解释》第二十四条第(四)项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不得再主张优先购买房屋。由此可见，第三人与出租人签订房屋买卖合同时即使善意，但房屋未过户登记时，承租人仍可主张优先购买房屋，此时承租人可对抗善意第三人；承租人因此获得的对抗权利是否需以租赁合同登记为前提，《司法解释》并未提及，应当理解为不需要登记。可见，在《司法解释》出台后，未经登记的租赁合同，并非绝对不具有对抗善意第三人的效力，高院《解答》第2条的该部分内容应删去，其余内容不变。
　　2、关于《解答》第4条转租合同效力问题的修改
　　高院《解答》第4条规定，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。而根据《司法解释》第十五条、第十六条的规定及最高法院民一庭负责人就《司法解释》答记者问的精神，未经出租人同意转租的，或虽经出租人同意转租但转租期限超过剩余租赁期限的，转租合同无效。在判断转租合同效力时，是否需考虑出租人对转租行为的态度这个因素，《解答》与《司法解释》不一致，故《解答》第4条予以废止。
　　3、关于《解答》第8条出租人解除权问题的修改
　　高院《解答》第8条规定，在出租人同意转租情形下，如因转租人拖欠租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。根据《司法解释》第十七条的规定，承租人拖欠租金时，出租人请求解除合同的权利因次承租人代付行为而受到限制。高院《解答》与《司法解释》的区别在于次承租人对出租人解除权的限制，前者注重于次承租人、出租人双方的意思表示是否一致；后者仅需要次承租人的单方代付行为即可，侧重于维护次承租人的合法权益。故《解答》第8条应予废止。
　　4、关于《解答》第10条次承租人逾期返还房屋的房屋使用费问题的修改
　　高院《解答》第10条的标题部分“租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?”而《司法解释》第十八条已经明确，租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故标题部分需要适当简化，改为“租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算?”
　　另外，《解答》第10条规定，房屋使用费参照数额可为租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。在租赁合同无效情形中，《司法解释》第五条规定倾向于适用合同约定的租金标准支付使用费，这样既可以尊重当事人意思表示，又方便案件审理。在确定租赁合同解除后的房屋使用费时，为了与《司法解释》的规定保持一致，参照前述规定，修改为“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持”。其余内容不变。
　　5、关于《解答》第14条、第15条添附物处理问题的修改
　　高院《解答》第14条主要针对租赁合同解除后添附物的处理问题。其中规定，在经过出租人同意添附并形成附合的情形下，如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。而《司法解释》第十一条第(二)项规定，承租人单方违约时，只有在出租人同意利用添附物时，出租方才予以适当补偿。《解答》的该部分内容与《司法解释》不一致的地方在于，决定出租人是否应补偿时，前者不考虑出租人对添附物的利用态度，而后者需以出租方同意利用添附物为前提。
　　《解答》第14条的其余内容与《司法解释》第十条、第十一条、第十二条已重复，故该条予以废止。由于《解答》第14条予以废止，第15条中关于“参照上条(即第14条)处理”的相应内容需要删除。需要指出的是，在司法实践中，对于承租人单方违约或过错责任的认定要严格把握，特别是存在装饰装修价值较大，客观上对出租人确有利用价值而出租人又不同意利用等情形时，要本着合法、合理、合情的原则，切实平衡好出租人与承租人的利益，依法慎重妥善处理。
　　6、关于《解答》第16—28条承租人优先购买权问题的修改
　　承租人优先购买权，一直是司法实践中的难点问题，争议较多。高院《解答》在制定之时，依据当时的通说，认为优先购买权是一种形成权；而最高法院民一庭负责人就《司法解释》答记者问时强调，《司法解释》第二十一条规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，该规定已将承租人优先购买权定性为债权。对于承租人优先购买权的性质，《解答》与《司法解释》所持理论基础有所不同。另外，关于优先购买权的行使方式、期限、限制等问题，《司法解释》亦已作了详细规定，《解答》与《司法解释》存在不尽一致和内容重复，故《解答》第16-28条予以废止。对于适用《司法解释》处理涉及承租人优先购买权纠纷中出现的具体问题，高院将进行专题调研，另行制定法律适用解答。
　　7、关于《解答》第30条买卖不破租赁问题的修改
　　《解答》第30条主要针对“买卖不破租赁”原则的适用是否要求租赁合同登记的问题。其中，对于“买卖不破租赁”存在的法理基础等问题予以了详细说明。而对于“买卖不破租赁”原则存在的合理性等问题，在理论、制度和实践等层面已形成共识，例如我国《合同法》第二百二十九条就规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。为了简化之需，将“买卖不破租赁”原则的起源、发展等内容予以删除。该条其余内容不变。
　　8、关于《解答》第31条、第32条租赁房屋抵押问题的修改
　　高院《解答》第31条、第32条，在对租赁的房屋能否进行抵押、抵押的房屋能否进行租赁等问题进行解答时，引用了最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条的相关规定。在《解答》制定后颁布的《物权法》对相关抵押问题进一步明确，其中第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故对于最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条规定的引用部分予以删除。
　　二〇一〇年三月二十三日