近水楼台先得月显失公平 中介员工自买“七折”二手房遭撤销

 　　在中介公司工作的吴梁（化名），故意隐瞒实情，以不到市场价70%的价格，自己与年逾八旬的顾老伯、孙阿婆签订房屋买卖合同，老人发觉后拒绝履行合同，吴梁将两位老人告到法院，要求继续履行合同，老人反诉请求撤销合同。近日，长宁区法院一审判决支持老人的反诉请求，吴梁的诉讼请求被依法驳回。

　　【案件回放】

　　2011年10月，年逾八旬的顾老伯、孙阿婆想把名下镇宁路上一套房子卖掉，由于孙阿婆行动不便，买房的事由顾老伯具体操办，孙阿婆出具了经过公证的委托书。11月，顾老伯找到上海中原物业顾问有限公司华山路上一家门店，委托中原公司以110万元的价格出售该房屋。吴梁以中原公司“物业顾问”的身份，具体为顾老伯提供居间服务。12月3日，吴梁与顾老伯签订房屋买卖合同，约定，双方通过中原公司老沪闵路分公司介绍达成交易；房屋转让款80万元，交易产生的税、费由吴梁承担。签约后，顾老伯将房屋产权证交给中原公司保管，吴梁依约向顾老伯支付25万元首付款。

　　顾老伯回家和孙阿婆一说，孙阿婆觉得房价太低，当即表示反对。但合同也签了，钱也拿了，接下来该怎么办呢？顾老伯想到了向律师求助。在律师的帮助下，经市场询价，顾老伯得知自己房子的单价在每平方米2.5万元至2.6万元之间，49平方米的房子，少说也值122.5万元，80万元卖掉，连七折都不到。当月23日，顾老伯发函给吴梁，以房屋价款远低于市场价以及孙阿婆不同意卖房为由，要求解除合同。25日，顾老伯请律师再次发函给吴梁，要求吴梁接受25万元退款，停止办理一切与合同进程有关的手续。但吴梁还是在31日向中原公司支付了1.6万元中介费。

　　2012年1月，吴梁向法院起诉，要求顾老伯、孙阿婆继续履行合同，交付房屋，办理过户手续，接受剩余购房款。顾老伯、孙阿婆应诉后提起反诉，要求撤销双方的买卖合同，退还已经收取的25万元，吴梁返还产权证。

　　庭审中，顾老伯称，在居间服务中，吴梁先介绍两个买主与他协商，故意将价款压低，然后吴梁自己出面，表示愿意以80万元买下房子。因为自己不了解市场行情，稀里糊涂就签了合同，希望法院撤销双方间的买卖合同。吴梁对涉讼房屋市场价为122.5万元没有异议，但辩称80万元是“到手价”，加上要负担的税费，自己实际承担的价款高于市场价的70%，并不是明显不合理的低价，不符合撤销条件。

　　长宁区法院经审理对此案作出一审判决，顾老伯、孙阿婆的反诉请求获得法庭支持，吴梁的诉讼请求被法庭驳回。

　　【以案说法】

　　合同显失公平应具备两个条件，一是客观上合同造成当事人的利益不平衡，二是主观上一方当事人故意利用其优势或另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。

　　本案中，一方面，按照一般交易者的判断，80万元转让价与122.5万元市场价之间的差异明显，违背了市场一般的交易规律，使原告以较少的代价取得了极大的利益，被告则遭受重大经济损失，双方在利益上严重失衡。这种不平衡，违反了民事活动应遵循公平及等价有偿的基本原则。另一方面，原告是房地产经纪机构的工作人员，在交易过程中具有身份上、专业知识上和经验上的优势地位，主观上对转让价款明显低于市场价格应当是明知的。而且，告知被告涉讼房屋的市场参考价、房屋交易涉及的税费，促成被告与他人交易，是原告工作的职责。但原告并未积极促成被告与他人交易，反而利用优势地位使被告与其签订明显低于市场价格的买卖合同。其行为属于《房地产经纪管理办法》所禁止的行为，违反了行业守则。

　　基于上述原因，原、被告签订的房屋买卖合同存在显失公平的情形，被告反诉主张撤销房屋买卖合同，合法有据，应予支持。

　　【法辞典】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

　　第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　（一）因重大误解订立的；

　　（二）在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。