谁来整治房屋中介市场

　　据统计，2013年上半年北京市消费者协会接到房屋中介投诉158件，投诉前三位的分别是营销合同（55件），虚假宣传（42件），交易价格（29件）。　

　　近年来，由于各地住房限购政策、房价居高不下等原因，促使二手房屋买卖、出租交易数量增多。面对巨大的利益，房屋中介机构数量增多，从业人员随之增加。但由于提供中介服务的部分房屋中介机构和人员行为不规范，交易当事人法律意识薄弱，市场监管体系不完善等诸多原因，造成因房屋中介违规操作引发的法律纠纷频出。

　　１房屋中介布陷阱　法律纠纷数不清

　　提供虚假信息、一房二卖、霸王条款、差价变佣金

　　“房屋中介公司违规操作现象较为多见，故意隐瞒房屋真实情况、在买卖双方之间传递虚假信息等常常发生。”北京市海淀区人民法院法官黄杨介绍，近期，海淀区人民法院审理了一起因中介隐瞒房屋交易真实情况导致合同被迫解除的案件。

　　李先生，辛辛苦苦攒下一笔钱，就想在北京买一套房子。2012年7月，经家和伟业公司介绍，李先生与卖房人刘先生签订了房屋买卖合同。充满戏剧性的是，本以为房子将到手的李先生却被告知：刘先生2012年6月已独家委托链家公司出售房屋，如果将房子卖给李先生的话，将对链家公司构成违约。经协商，刘、李二人双方只好私下解除了合同。然而，让李先生想不到的是，他竟被家和伟业公司以拒绝支付3万元中介代理费告上法庭。

　　“房子没买成，还惹上了官司。”李先生越想越气愤，“家和伟业公司没弄清楚刘先生已独家委托链家公司出售房屋，就让我和卖房人签合同。房子没有买成，为什么还要我支付中介费？”而家和伟业公司中介人员则辩解：“我提供了中介服务，双方签订了买卖合同，不管结果如何，只要付出了劳动，就应当获得报酬。”

　　法院多次试图调解，但双方都不肯让步。法官认为，作为专业的房屋中介机构，家和伟业公司没有尽到中介义务，未仔细核实卖房人是否已解除对链家公司的独家委托，最终导致双方解除房屋买卖合同。因此，认定家和伟业公司在中介服务中存在一定过错。虽然在此过程中，刘先生也有一定责任，但按照我国民事纠纷“不告不理”的原则，家和伟业公司只是将李先生作为被告，所以法院只能处理家和伟业公司与李先生之间的纠纷。

　　近日，法院判决，驳回家和伟业公司的诉讼请求，买房人李先生无需支付中介代理费及滞纳金。

　　在激烈的房屋中介市场竞争中，类似这样的法律纠纷层出不穷。“由于信息不对称，房屋中介公司利用信息优势，差价变佣金，炒卖房屋，对房屋价格的上涨推波助澜。另外，近期曝光的经纪人携客户购房款逃跑事件，也暴露出房屋中介公司内部管理存在的问题。”中国政法大学房地产法研究中心主任符启林介绍道。除了上述问题，房屋中介市场还存在一房二卖、低进高出赚取巨额差价、签订不规范合同或霸王条款、房屋中介人员未取得执业资格而从事交易活动等不规范行为。

　　针对房屋中介市场的种种乱象，日前，住房和城乡建设部、工商总局联合发布《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，今年下半年将集中开展为期6个月的房屋中介市场专项治理工作，整顿和规范房屋中介市场秩序，严肃查处房屋中介机构和经纪人员的违法违规行为。

　　２房屋中介市场乱　法律规范不健全

　　行业缺乏自律、法规不完善、监管措施缺失

　　中国消费者协会副会长、中国人民大学教授刘俊海表示，“房屋中介行业准入门槛低，导致中介公司大量出现，行业竞争压力大。而部分公司和从业人员唯利是图、见利忘义的行为，又扰乱了中介市场，导致各类矛盾纠纷增多。”

　　北京李晓斌律师事务所律师、中国房地产协会常务理事李晓斌也认为，“在房价增长、利润增多的利益驱动下，中介机构的不断增加使得生存环境更加严峻。一些房屋中介为争夺紧俏房源，常常采取恶性竞争手段，比如在买卖双方未达成协议的情况下先进行网签，以阻止其他中介机构代理；因‘抢单’而引发当事人或中介人员打架斗殴的现象也屡见不鲜。”

　　与此同时，本应持证上岗的中介从业人员，因监管不严等原因，借用执业资格证书，甚至无证从业，缺乏一定的职业素养和法律意识，这些都不利于中介市场的健康发展。

　　此外，“中介机构行业自律组织的发展远落后于中介市场的快速发展，没有像律师协会那样的行业自律组织，有些地方即便有中介行业协会也并无管理实权，无法对其进行约束监督，最多也就开开会。”李晓斌说，行业自律的缺失不仅造成了对行业内机构和人员约束监管的缺乏，也失去了对行业良性发展的一重保护。

　　除了行业准入门槛低、从业人员无资质、行业缺乏自律等内部原因，法律法规不完善，行政监管缺失等外部原因也纵容了房屋中介市场的乱象。

　　现行规范房屋中介行为的法律文件主要包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部2011年共同发布的《房地产经纪管理办法》、住房和城乡建设部2010年发布的《商品房租赁管理办法》等。虽然这些文件对房屋中介市场不规范行为起到了一定的约束作用，但多属于部门规章，立法层级偏低，法律效力有限。“《房地产经纪管理办法》第28条第1款对相关监管手段进行了规定，但对建设（房地产）主管部门与价格主管部门之间的分工及具体监管的范围并没有明确规定，实践中两个部门相互推诿、监管缺位的情况屡见不鲜。”黄杨解释，“在司法审判中，我们发现，引发纠纷的重要原因是对中介义务的界定不明，如：中介的义务是仅仅为买卖双方提供中介服务，还是包括后续的面签、过户等程序，规定并不明确。”

　　此外，行政监管手段缺失，对于“吃差价”等违规行为一直缺乏长效、有力的监管。阶段性、突击式的检查、治理，可以规范一时之风气，但不能从根本上治理房屋中介市场乱象。同时，《房地产经纪管理办法》对于违规行为的处罚金规定为“对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款”，相比交易中的巨大收益，微弱的处罚金难以起到威慑作用，这也纵容了部分房屋中介机构和从业人员的违规行为。

　　３房屋中介治理难　多方努力是出路

　　推行行业自律、完善相关立法、加强有效监管

　　“房屋中介市场治理难，行政监管面临的一个难题是如何处理好政府与市场的关系。管得过严，容易抑制中介市场的发展；管得过松，容易纵容不规范行为出现。放开与管住的结合点在哪里？”刘俊海表示，规范房屋中介行为，营造良性竞争的市场需要多方面的共同努力。

　　从房地产行业的角度来说，有效的行业自律既是对消费者的保护，也是对本行业长远发展的保障。首先，应完善房屋中介机构和从业人员的诚信档案，对于违规操作的机构和个人需对外公布。应严格审查从业人员的资质证明，拒绝借证、无证从业，加强法制教育，提高从业人员素质。其次，应推行统一的中介合同示范文本，统一格式、条款、违约金等，防止霸王条款的出现。第三，应鼓励从业机构和人员举报行业内违规行为，相互监督、相互约束。此外，房屋中介业务的开展不可避免会出现违约等风险，除当事人在合同中对预想到的风险进行约定外，李晓斌建议，“建立房屋中介行业责任险制度，积极利用保险手段保障中介机构顺利运营和中介市场稳定发展。”

　　在立法层面，除了部门规章外，还需有针对房屋中介市场的专门立法，提高法律层级。黄杨认为，“法律应清晰界定中介的义务，统一规范中介行为。同时，明确各监管部门的职责，确保执法的顺利展开。”

　　在行政监管方面，应提高行业准入门槛，严格控制行业准入数量，严格审查房屋中介机构和从业人员的资质，营造良好的市场环境。应明确房屋中介服务收费定价项目和标准，防止恶性竞争。加大行政处罚力度，增加违法成本，遏制房屋中介市场违法行为的发生。

　　“市场经济环境下，治标更要治本，完善立法是基础，房屋中介的行业自律是保障，政府的有效监管、引导是关键，不姑息、不纵容，对违法行为要予以严惩。只有进行综合治理，才能有效遏制房屋中介不规范行为的发生。”符启林总结道。